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诸葛科技:5月市场情绪三连降 成都短期房价涨势稳定、杭州跌幅有望收窄|世界热点

诸葛科技:5月市场情绪三连降 成都短期房价涨势稳定、杭州跌幅有望收窄|世界热点
2023-06-07 11:31:22 来源:中国网地产

根据最新公布的2023年5月份市场情绪指数数据,重点50城情绪指数延续回落态势,仍位于市场观望区间。市场情绪在经历了连续三月的回升后,自3月份开始连续三月回落,市场情绪的修复仍然以曲折往复为主要特征。预计后续市场情绪指数以小幅波动为主,短期内若无政策加持仍存在下行压力。从城市来看,50城中有10城未来短期房价预测呈上涨态势,占比不足三成。其中,一线城市展现超强韧性,在当前的市场行情下未来房价仍将保持稳中有升,少数二三线城市未来短期房价有望上升,如成都、金华、威海等,杭州在局部松绑政策助力下跌幅有望收窄。

一、重点50城情绪指数连续三月回落,市场情绪仍在观望徘徊 

随着一季度积压需求释放殆尽,市场恢复动能开始不足,市场情绪连续三月回落。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年5月,重点50城市场情绪指数为-0.69,较上月回落0.04,仍处于市场观望区间。市场情绪在经历了连续三月的回升后,自3月份开始连续三月回落,市场情绪的修复仍然以曲折往复为主要特征。预计后续市场情绪指数还是以小幅波动为主,短期内若无政策加持仍存在下行压力。从成交端来看,5月重点城市新房、二手房仍然延续回落态势,但是值得注意的是,跌幅均呈放缓迹象,成交端表现好于预期。展望后市,后续市场回温仍依赖于政策端的继续发力,尤其是重点城市限制性政策仍有放松空间。


(相关资料图)

实际上,当前购房者信心仍然偏弱,与宏观经济恢复不及预期有很大关系。从宏观层面来看,社融数据预期走弱、就业形势局部恶化等都给行业传递了负面信号。根据中国人民银行数据显示,2023年4月,社会融资规模增量为1.22万亿元,虽较去年同期多增2873亿元,但是较上月明显回落,恢复水平低于市场预期。预计5月社融数据有可能会继续走弱。失业率指标来看,4月全国城镇居民失业率为5.2%,较3月下降0.1个百分点,但是其中16-24岁青年人失业率达20.3%,较3月上升0.8个百分点,青年群体失业率上升一定程度上也会拖累入市积极性。

二、各等级城市情绪指数全线下滑,二线城市政策频松绑下跌幅最小 

从5月份各等级城市情绪指数来看,一线、二线、三四线城市情绪指数全线下滑。其中,一线城市情绪指数为-0.5,较上月下降0.07,仍然保持着领先地位。一线城市在今年前两月复苏态势强劲,几乎触及平稳区间边界,3月份回温动力不足开始回落,5月份除上海外,其余三城情绪全部下滑,带动一线城市情绪指数下探;二线城市情绪指数为-0.7,较上月回落0.03,跌幅最小,主要是由于受到杭州等少数城市的正向拉动;三四线城市情绪指数为-0.7,较上月回落0.04。短期内一线城市房价以稳中趋升为主,部分二线以及三四线城市则将面临着房价下行的压力。 

三、杭州在局部松绑带动下情绪上升明显,上海由观望高位升至平稳

从5月份各城市市场情绪指数来看,50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间,城市个数分别为1个、41个、8个,分别较上月持平、减少4个,增加4个。其中,上海越居情绪指数首位,领跑50城,并且是本月唯一一个居于平稳区间的城市,上海自4月迈入观望后,本月情绪指数再度升至平稳。5月情绪指数为-0.22,较上月上升0.18,上海楼市稳定性较强,虽然成交方面也呈现降温态势,但是购房者的信心仍然较足,新房市场更是开始涌现一波打新热潮。

三亚情绪指数位居第二,本月情绪指数为-0.31,较上月上升0.07,深圳情绪紧随其后,深圳自从2023年1月从观望进入平稳后,连续4个月稳居平稳区间,5月跌入观望高位。深圳二手房参考价调整传闻已满1个月的时间,短期刺激效应已经过去,在缺乏有力的政策利好支撑下,市场活力再度下滑。5月份长春情绪指数为-0.48,较上月微升0.01,值得关注的是,5月长春举行了声势浩大的春季房交会,交易活跃度有所提升,同时在去年年中疫情影响较为严重,情绪指数曾一度降至低迷区间,随后在多轮政策利好下情绪开始反弹。珠三角的重点城市如佛山、福州、珠海、中山等情绪仍处于较高位,5月情绪指数在-0.55以上,处于观望高位区间。

从情绪指数变化来看,本月仅有上海、杭州、长春3个城市情绪指数上升,其余47城情绪指数全部下降。杭州5月情绪上升显著,情绪指数为-0.57,较4月提升0.11。杭州在近两个月局部松绑持续推进,多个区域街镇放松限购,包括余杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道等,虽然范围有限,但是也传递出后续将会有更多街镇加入松绑阵营的积极信号,短期内拉动市场情绪上升。

四、北上房价韧性凸显,杭州跌势有望收窄,成都房价维持上升 

根据情绪指数预测房价模型,监测的重点50城中短期内有10城房价呈现上涨态势,占比不足三成。其中,一线城市展现超强韧性,在市场回温形势不明朗的行情下仍保持稳中有升,少数二三线城市未来短期房价有望上升,成都继续维持涨势,山东城市威海表现不俗。

从长三角经济圈来看,除了上海、金华、绍兴等少数城市外,其他多数城市未来短期内房价存在一定的下行压力。其中,上海本月市场均价为74108元/㎡,环比上涨0.15%。根据情绪指数模型预测,未来4个月累计涨幅超1%。金华本月仍然位于观望区间中高位水平,5月市场均价为20655元/㎡,环比上涨1.84%,根据情绪指数模型,未来1个月内房价仍然保持上升态势,涨幅小于1%。杭州5月市场均价为40891元/㎡,环比下降0.57%,在局部松绑政策的拉动下,预计接下来跌幅有望收窄,预测在未来3个月平均跌幅在0.1%左右。

从珠三角经济圈来看,近一半城市未来短期房价呈现上升态势。旅游城市三亚在持续的旅游热度下,市场活跃度较高,根据情绪指数预测,未来2个月房价小幅上升。深圳作为珠三角的核心城市,坐享人口和政策红利,房价具备强大的支撑力,5月市场均价为67353元/㎡,环比上涨0.41%,根据情绪指数,预计4个月内房价月均涨幅在0.5%左右。与此同时,惠州、南宁等城市由于缺乏政策和优质产业支持,房价上涨动能不足。南宁虽然作为广西省省会城市,人口大量流出,长期以来房地产市场活跃度较低,预计未来两个月房价小幅回落,平均跌幅在0.1%左右。惠州作为深圳的近邻城市,大量客户来自于深圳,而当前惠州楼市存在着严重的供过于求现象,大量库存累积,而需求却不足,与深圳的地理距离成为无法克服的障碍,阻碍深圳购房者接盘惠州。5月惠州市场均价为11784元/㎡,环比下降1.95%,预计未来3个月累计降幅超1%。

中西部城市中,除成都外,其余城市短期内房价上升动力较弱。成都本月市场均价为17916元/㎡,环比上涨0.16%,至此成都已经连续一年多房价维持上涨态势,进入5月份房价涨幅收窄,预计后续房价仍然以稳定上升为主,累计涨幅超1%。郑州本月情绪指数由观望跌入低迷,5月市场均价为13320元/㎡,环比下降0.53%,根据情绪指数模型,未来4个月房价以下跌为主,月均跌幅在0.5%左右。

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